Nieuws
Verkooprechten: hoe zit het in elkaar? | N78 Vastgoed
De nieuwe regeling voor verkooprechten: wat verandert er?
Bij de aankoop van een woning in Vlaanderen moet je verkooprechten betalen. Sinds 1 juni 2018 is de wetgeving rond ‘het Vlaams verkooprecht’ - tot 2015 beter bekend als ‘registratierechten’ - ingrijpend hervormd. Het standaardtarief van 10% is niet gewijzigd. De grootste verandering is de afschaffing van het klein beschrijf. In de plaats is er een nieuw kortingstarief gekomen van 7% voor de aankoop van de gezinswoning. Is dit goed of slecht nieuws voor iedereen die na 1 juni 2018 een huis wil kopen? We zetten alle feiten over de inhoud en de voorwaarden van deze nieuwe regeling graag op een rijtje.
Bestaan groot en klein beschrijf nog?
Wie een huis of bouwgrond koopt moet verkooprechten betalen. Tot voor kort werd dit bedrag bepaalt door het Kadastraal Inkomen (KI) van de woning. Het kadastraal inkomen is geen reëel inkomen, maar een fictief huurinkomen dat aan elk onroerend goed (gebouwen, gronden,...) wordt toegekend, ook al wordt het niet verhuurd. Tot 1 juni maakte de overheid een verschil tussen groot en klein beschrijf. Standaard gold een groot beschrijf van 10% op de aankoopsom. Enkel wie een bescheiden woning kocht, en aan een aantal voorwaarden voldeed, betaalde maar 5% verkooprechten. Het was geen verrassing dat de wet bijgestuurd werd, aangezien er veel misbruik van werd gemaakt. Zo konden grotere huizen toch in aanmerking komen voor een klein beschrijf als de verbouwingen nooit werden aangegeven aan het kadaster, terwijl voor een klein appartement in de stad dan wel weer 10% verkooprechten betaald moesten worden.
Wat verandert er concreet?
Sinds 1 juni 2018 is er een nieuw vast tarief van 7% voor de aankoop van een gezinswoning. De gunstregimes van het klein beschrijf en de diverse abattementen - zoals een vermindering van betaling op de verkooprechten als het aangekochte huis of de bouwgrond je enige woonst is - verdwijnen. Het gunsttarief van 7% voor een gezinswoning geldt enkel onder bepaalde voorwaarden:
- Het gaat om de aankoop van een woning, dus geen bouwgrond, die als enige gezinswoning telt.
- Het onroerend goed moet een woning zijn die in het Vlaamse Gewest is gelegen.
- De koper of kopers mogen geen eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond, behalve als die binnen een jaar zal worden verkocht of onteigend. Concreet betekent dit dat de aankoop betrekking heeft tot de enige gezinswoning. Ben je niet zeker of je je oude gezinswoning binnen een jaar verkocht krijgt? Kies er dan voor om eerst de volle pot (10%) te betalen. Mocht de woning dan toch tijdig van de hand gaan, dan zal de Vlaamse fiscus je later 3% terugbetalen.
- Het is een aankoop van de hele volle eigendom, dus niet van een deel van de woning, enkel het vruchtgebruik, of een ruil.
- De koper moet zich uiterlijk binnen 2 jaar na het verlijden van de authentieke akte domiciliëren op het adres van de nieuwe woning. Met deze voorwaarde wil de Vlaamse regering het de tariefkorting voorbehouden voor de aankoop van gezinswoningen. Voor een tweede verblijf, bedrijfspand, of investering in verhuur zal je dus steeds 10% betalen.
- Vennootschappen en dergelijke komen niet in aanmerking.
Hoe weet ik of ik onder de oude of nieuwe regeling val?
De regeling is definitief in werking getreden sinds 1 juni 2018. Wie net voor of na deze datum een huis heeft gekocht moet kijken naar de datum van de compromis, of wilsovereenstemming, om te weten of de woning onder het oude of nieuwe systeem valt.
Hoe beslist de Vlaamse fiscus of ik recht heb op het 7%-tarief?
Alle vereisten worden per verkrijger afzonderlijk beoordeeld. Dit is belangrijk, omdat je vaak samen met iemand een huis koopt (meestal je partner). Stel dat je partner al een woning bezit die wordt verhuurd. Dan komt hij of zij niet in aanmerking, maar jij misschien wel. Voldoe je zelf aan alle voorwaarden, dan kan het 7%-tarief toch worden toegepast voor jouw aandeel. Daarom is het belangrijk dat je de korting aanvraagt voor alle partijen. Dit gebeurt door in de akte enkele specifieke clausules toe te voegen. Vraag raad bij je makelaar of notaris.
Bij welke aankopen geldt een tarief van 10%?
Aankopen van bedrijfsvastgoed, bouwgronden en tweede of derde verblijven vallen onder het algemeen tarief van 10%. Ook de verkooprechten op de grond van een nieuwbouwwoning worden aan een tarief van 10% berekend.
Wanneer kan ik genieten van een korting (rechtenvermindering) op de verkooprechten?
Bescheiden gezinswoning
Naast het 7%-tarief kom je mogelijk ook in aanmerking voor een ander fiscaal voordeel: de rechtenvermindering. Concreet betekent dit dat bij de aankoop van een bescheiden gezinswoning een extra korting verkregen kan worden van 5.600 euro (bij een tarief van 7%) of 4.800 euro (bij een tarief van 6%). Dit zijn woningen met een belastbare grondslag voor de verkooprechten tot maximaal 200.000 euro. Voor woningen in de kernsteden of de Vlaamse Rand rond Brussel mag het aankoopbedrag maximaal 220.000 euro zijn. Om het grensbedrag van 200.000 dan wel 220.000 te bepalen, wordt rekening gehouden met de som van de overeengekomen prijs en de lasten.
Andere gunsttarieven
Koop je een gezinswoning die je binnen de vijf jaar ingrijpend renoveert volgens strenge energienormen, dan betaal je slechts 6% aankooprechten in plaats van 7%. De renovaties moeten voldoen aan de eisen van een Ingrijpende Energetische Renovatie (IER). Dat is een renovatie waarbij de technische installaties om een specifiek binnenklimaat te realiseren (verwarming, koeling, luchtcirculatie, ...) volledig vervangen worden én minstens 75% van de bestaande en nieuwe buitenschil wordt (na)geïsoleerd. Deze nieuwe vermindering geldt voor ingrijpende energetische renovaties met bouwaanvragen vanaf 1 oktober 2016 en wordt toegekend op basis van het behaalde E-peil. De vermindering wordt ook toegekend als je geen eigenaar bent van het gebouw en als het om een tweede woonst gaat.
Ook gelden er onder het nieuwe stelsel nog andere gunsttarieven voor de aankoop van een woning die zal worden verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor (7%) en voor de aankoop van een beschermd monument (1%).
Hoe zit het met de meeneembaarheid?
Het principe van meeneembaarheid blijft bestaan in de nieuwe regeling. Meeneembaarheid van verkooprechten betekent dat je in bepaalde gevallen voor je 'oude' woning de betaalde registratierechten/belasting in mindering kan brengen van de registratiebelasting die je verschuldigd bent bij de aankoop van een 'nieuwe' woning. Het plafond van het bedrag dat verrekend kan worden blijft 12.500 euro en zal voortaan wel geïndexeerd worden. Daarnaast blijft de meeneembaarheid van vroeger betaalde verkooprechten behouden, ook bij de aankoop van bouwgrond.
Conclusie: de nieuwe verkooprechten regeling
Sinds 1 juni 2018 geldt er een nieuw tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning. Ondanks dat het groot en klein beschrijf passé zijn kan je toch nog genieten van verminderde aankooprechten als je een woning ingrijpend energetisch innoveert of als je een bescheiden gezinswoning koopt. Ben je van plan binnenkort een woning te kopen? Wees je dan bewust van de nieuwe regels, het kan een groot verschil maken op je budget.
Bronnen:
CIB Vlaanderen
Vlaamse belastingdienst: https://belastingen.vlaanderen.be/verkooprecht
Vlaamse Overheid: https://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/kopen-en-verkopen/verkooprechten-registratiebelastingen
