Nieuws
Hoe de woning verdelen na een scheiding: alles over het verdeelrecht of de miserietaks
In de tweede helft van mei 2020 zijn er bijna een kwart meer scheidingsakten ondertekend dan in dezelfde periode vorig jaar. "De notarissen hebben meer vragen dan gewoonlijk binnengekregen over echtscheidingen", zegt Bart Van Opstal van de Notarisfederatie. "En er is dus ook een toename van het aantal echtscheidingsakten die bij de notaris ondertekend worden." Scheiden is voor niemand een pretje. Het is dan ook een bittere pil dat je bij de verkoop van de woning dan ook nog eens een aparte taks moet betalen. De mensen spreken dan ook niet voor niets van de “miserietaks”. Wat dit is leggen we je uit in deze blog.
Miserietaks of verdeelrecht: wat is het?
Het verdeelrecht is een registratierecht dat verschuldigd is als een onroerend goed, dat aan verschillende mede-eigenaars behoort, wordt verdeeld. Zo moet je, als je een deel van een onroerend goed 'overkoopt' van een mede-eigenaar, verdeelrechten betalen op het onroerend goed waarvan je na aankoop (alleen) eigenaar wordt.
Dit kan gebeuren naar aanleiding van een echtscheiding, of naar aanleiding van een erfenis waarbij de erfgenamen die in onverdeeldheid* een onroerend goed hebben geërfd dat onderling wensen te verdelen. (* Onverdeeldheid is de situatie waarbij eenzelfde recht (bv. eigendom) in handen is van meerdere personen; een goed bevindt zich in onverdeeldheid wanneer meerdere personen over rechten van dezelfde aard beschikken ten opzichte van dit goed. Bijv. de goederen die gehuwden samen aankopen, komen terecht in hun gemeenschappelijk vermogen. Bij een scheiding ontstaat aldus een onverdeeldheid.)
Zo is het verdeelrecht verschuldigd in de volgende gevallen:
- je bezit met je echtgeno(o)t(e) of samenwonende partner een onroerend goed (woning, perceel grond, …). Je relatie loopt op de klippen en je wilt het gedeelte van het huis van je partner ‘overkopen’ (in feite verdeling).
- je erft samen met broers en zussen een onroerend goed (woning, perceel grond,…) in het Vlaamse Gewest gelegen. Je wil het deel eigendom dat jouw broers en zussen in de woning bezitten tegen vergoeding overnemen.
- je erft als langstlevende echtgenoot het vruchtgebruik van een woning maar je wil je kinderen uitkopen.
Berekening verdeelrecht
Het verdeelrecht wordt berekend op basis van de totale waarde van het onroerend goed, of op basis van de waarde van de afgestane delen. Om de basis voor de heffing van het verdeelrecht te kennen, moet je eerst nagaan of na verdeling de onverdeeldheid blijft bestaan.
2. Als na de verdeling de onverdeeldheid blijft bestaan, en het onroerende goed dus nog steeds de eigendom is van verschillende eigenaars, wordt het verdeelrecht enkel geheven op de delen die worden overgedragen.
Het verdeelrecht wordt berekend op basis van de overeengekomen waarde van deze goederen. Deze overeengekomen waarde mag niet lager zijn dan de verkoopwaarde van de overgedragen onroerende goederen.
Voorbeelden van de berekening van het verdeelrecht
Laten we dit verduidelijken met een aantal voorbeelden:
Stel dat A, B en C ieder voor 1/3 een onroerend goed in volle eigendom bezitten. De onverdeeldheid houdt op, als A en B hun respectievelijk deel aan C "verkopen". De onverdeeldheid houdt niet op, als bijvoorbeeld enkel A zijn deel aan B of C verkoopt. Als de onverdeeldheid ophoudt, dan wordt het verdeelrecht geheven op de waarde van die goederen. Als de onverdeeldheid blijft voortbestaan dan wordt het verdeelrecht geheven op de waarde van de afgestane delen.
Ann, Bart en Chris zijn elk voor 1/3 eigenaar van een huis te Gent. Bart en Chris dragen elk hun 1/3 over aan Ann, tegen betaling van een geldsom. De onverdeeldheid m.b.t. het huis te Gent houdt op. Het verdeelrecht wordt geheven op de waarde van het volledige huis.
Voorbeeld 3
Ann, Bart en Chris zijn elk voor 1/3 eigenaar van een appartement te Oostende. Ann draagt haar 1/3 tegen betaling van een geldsom over aan Bart en Chris, die voortaan elk 1/2 van het appartement bezitten. De onverdeeldheid m.b.t. het appartement te Oostende houdt niet op. Het verdeelrecht wordt geheven op de waarde van de overgedragen delen, in dit geval 1/3 van de waarde van het appartement.
Tarieven verdeelrecht
Het algemeen tarief van het verdeelrecht bedraagt 2,5%. Voor gehuwden en wettelijk samenwonenden bij echtscheiding of beëindiging van de wettelijke samenwoning geldt het verlaagd tarief van 1%. Daarbij maakt het niet uit of de verrichting de onverdeeldheid al dan niet doet ophouden. Er wordt geen enkele voorwaarde gesteld aan de aard van de onroerende goederen. Het verlaagd tarief is dus niet voorbehouden voor de gezinswoning en kan ook worden toegepast op een tweede of derde woning. Het verlaagd tarief kan zelfs door dezelfde personen meerdere keren worden genoten. De verrichting moet wél kaderen in een huwelijks- of relatiebreuk, dus een echtscheiding of de beëindiging van de wettelijke samenwoning. Je vraagt het verlaagd tarief aan in de akte.
Conclusie: de woning verdelen na scheiding met de miserietaks
Bij een scheiding doe je er goed aan om rekening te houden met het verdeelrecht wanneer de woning verkocht wordt. Je bent op z’n minst 1% van de totale of gedeeltelijke waarde van het huis kwijt aan extra belastingen die dan ook gemeenzaam “miserietaks” worden genoemd. Laat je hierover goed informeren bij je notaris.